买二手房是对财力和意志的双重考验

我这个娇生惯养的独生女非常讨厌早晚高峰挤地铁和公交，对通勤时间忍耐度非常低，工作单位又在市中心，所以我的目标只能是内环内不带教育资源的一室户老破小。我花了一个星期的时间在网上看了几百套房源，大概对我能买什么样的房子有了初步的概念。

实地看房的时候已经是12月了。白天要上班，只能晚上下班去看房。大冷天的跟着各个中介走街串巷，一个星期看了十几套，差点跑断腿。要么装修辣眼睛，要么楼层太高或太低，要么离地铁步行太远（当时还没有共享单车这个东东），要么户型不正通风不好……中介小哥对我的挑剔也很无语，跟我说，我这里还有一套房子，你肯定能喜欢，但是超了预算，你要不要先看看？

看一下又不会怀孕，为什么不看。

于是终于看到了我中意的房子。

4楼，不高不低；南北两室户厨卫全明，通透；而且是我特别喜欢的宜家风非毛坯，简洁大方。房主是一对小夫妻，两年前买来自住的婚房，保养特别好，特别温馨。现在妻子怀孕了，要置换能上学的房子。虽然也是90年代的老公房，外观一般般，但我一进他们家的门就拔不开脚了，这就是我想住的地方啊。除了195万的总价别的地方都没毛病。

总价195万，意味着首付要接近60万。谨慎的妈妈专程赶到上海看了这套房子，评估了一下觉得房子不错，努努力，不是不能凑到60万的首付。而且今后可以租出去一间补贴一下月供，也不是完全负担不起。但还是想跟房主议议价，争取能190万拿下。中介挺有把握的说谈下来没问题，然而三方谈了三个多也没谈妥，卖家至多降到194万。我觉得已经可以了，但家长就是不乐意（谁让人家掌握财权呢）。在他们的观念里，买东西就应该使劲砍价，完全意识不到现在上海的二手房是卖方市场。谈崩了，不欢而散。

晚上回去我使出撒娇耍赖的技能终于说服家人194万定这个房子，但是第二天房东告诉我已经有人买了。事后我非常后悔，因为附近再也没看到有楼层和装修都合适的房子了。（过了年之后，我就看到同小区同户型装修还更差的房子挂价260万，当然这是后话了……）

该出手时就出手，后悔也得往前走

眼看已经12月底，市场行情越来越躁。看来看去也没有更合适的房源，我觉得不能再等了，就瘸子里拔将军定了一套45平的一室户，顶层，带一个小储物阁楼，90年代的装修，厨卫毛坯，总价160万。卖家是有好几套房子的上海阿姨，因为房子太多限购了，急着抛掉一些腾出来房票置换西郊的千万豪宅。阿姨人很好，看我外地来的买房不容易，还宽限了我凑首付的时间。

首套刚需房，当然用足了贷款的杠杆。申请贷款的时候是16年2月份，当时利率还打了88折。然而当时贷款政策正开始收紧，原本一个月左右就能放款，银行硬是拖了两个多月才批下来，连累置换的卖家阿姨也不能交齐下家的首付。等流程都走完都五月份了，炒股的阿姨很是心塞，跟我说近期行情还不错，要是银行能早点放款，她炒一把短线还能多赚个十几万。唉，资本的力量啊！

房子到手了，没有卫生间肯定没法住，但是我也没有太多的装修预算，就找了个几乎是清包的装修队。由于自己平时上班没法监工，买建材也不方便，导致工期拖拉了三个多月才完事儿。装修开始后逐渐发现顶层老破小的房屋质量真的是不敢恭维。管线老化了要重排，顶层水压不够，下水也堵，阳台还漏水……越装我越心塞，这还不如我现在租的房子。所以现在干脆放弃自住，草草配了些家具，租给别人了。

现在看来我装修房子的决定是重大失误，本来我就没有装修经验，预算少请不了全包，平时也不能及时监工，没这个金刚钻就不该揽这个瓷器活儿。要装，就凑足预算请靠谱的装修公司好好装，以后转手还能增加一点附加值，就算出租租金也能高一些；要么就直接低价出租或者丢给托管管理，不要不上不下的白费心力。现在辛苦了三个月花了八万多的装修费，装出来的效果还是很简陋，后面再卖房也没什么优势。

世上没有后悔药，所有的经历都有意义

租房的时候是9月份，当时正是二手房要上天的行情。中介自信满满地跟我说现在我这个房子可以卖二百多万，要不要卖掉，就算刨掉税费还能赚个三四十万呢。我心想老娘辛辛苦苦跑前跑后地装了三个月，现在让我卖掉，我才不干呢！

后来，当然是我又后悔了。二手房牛逼哄哄了没几个月，调控政策一出，一下就哑火了。虽然挂牌价还是高的离谱，但是成交量腰斩，价格也有所回调。大家都很珍惜手上的房票，这种质量差的老破小更是卖不出价格。

重整旗鼓，等待下一个好时机

再看看现在的新房市场，这两年很多近郊远郊的刚需盘入市，涨幅比市区的老破小高多了。位置好的，再出手转让也方便。想想自己辛辛苦苦买的房子，也没有自住，只是图个资产的增值。早知如此，还不如买到近郊的新房，没有到处看房的奔波，没有与中介的斗智斗勇，没有和各种房东讨价还价的心塞，非毛坯房源省心省力，各种税费和流程也比二手房交易简单得多。

然而根据新的政策，有贷款记录的我如果要置换房子，首付要至少五成。现在大部分新房也不是普通住宅了，再买房子，很有可能首付要七成，我是妥妥的没戏了。

幸运的是，我还是在房价涨到高点之前迅速出手买到了一套房子，从开始看房到下定只用了两周，而且占了宽松政策的优势，三成首付88折贷款利率。

我有一些也有意买房的朋友，买房之前犹豫太久，要么新政一出社保受限买不了了，要么房价飞速上涨首付不够了，要么贷款政策突然收紧不好办了……也是各种心塞。所以，想好了要买房，下手就要稳准狠。

没赶上这一波行情的同学们也不要伤心，轮流转，政策有张有弛。保持对市场的关注，等待下一个好时机再战！

根据自己的买房经历，总结一些经验教训供大家参考：