编者荐语：

解读新江湾规划
分享星江湾潜在价值

以下文章来源于是规划不是鬼话 ，作者鬼话宝

新江湾城社区，是个很神奇的板块。

首先，它是个跨行政区的板块。

之所以这样说，是因为新江湾社区的规划范围在2002年版规划编制时就是：东起闸殷路，南至三门路，西达国权北路，北抵军工路。

【2002年版新江湾城结构与控详规划】@鬼话宝

后来在2007年批复的新版控制性详细规划里，新江湾社区板块的规划范围仍然是包括：杨浦区新江湾城街道、宝山区淞南镇的一部分和杨浦区殷行街道的一部分。
这在上海的规划编制中是非常少见的，其目的估计是市政府希望更整体地规划这个板块，使其均衡协调发展、而不是被行政区强行割裂。

 前段时间就有一个新盘“上港星江湾”，它就是行政上属于宝山区，但却是新江湾社区板块。而且它的一期卖得很好、市场认可度很高，认筹率超过100%，当天去化约90%，连样板房都售罄。

其实从居民的属性也能看出新江湾城社区的整体性：

据开发商统计，在购买星江湾一期的业主中，有8成来自杨浦区，且很多已在新江湾板块拥有其它物业并居住多年，另有很大一部分是在新江湾科技创新集聚区内从事科研、教育工作，包括40多位复旦大学的教师职工。

通过运营商的大数据分析结论，新江湾板块的人物画像，即社区的邻里特征是：高知型、中青年为主、家庭收入达到中产及以上。

【新江湾城邻里特征分析】@鬼话宝

是什么造成了这个现象呢？
答案就在新江湾板块的规划里。

新江湾板块的规划定位：
“依托新江湾国际社区、复旦大学江湾校区、湾谷科技园、江湾湿地等，将新江湾城街道打造成为生态环境优美、宜居宜业的国际化社区和科教研发中心。”

这是规划的原话，从中可以解读出它的三大特征：

【新江湾规划定位】@鬼话宝

  而这三大特征对应着它身上的两类城市发展模式，通过类比与它发展模式类似的板块，就能探讨新江湾板块在上海市处于什么样的地位？

 目录：
 01.  发展模式一：“生态绿地+国际社区”
 02.  发展模式二：“高等学府+科创园区”
 03.  两大市级副中心辐射
 04.  双轨交汇，直通中环
 05.  基础教育强化，公共服务提升
 06.  周边式布局，双倍景观视野

01
模式①
“生态绿地 + 国际社区”

新江湾城板块被公认为“第三代国际社区”，那么“前两代国际社区是什么？又是什么造就了国际社区？”

 国际社区的本质

鬼宝用一张图总结上海国际社区的发展模式：

【国际社区与生态绿地】@鬼话宝

代国际社区，以古北、老虹桥为代表。
 因改革开放大背景而起势，依托对外开放门户（虹桥机场）和良好的自然环境（西郊宾馆、新虹桥中心花园），吸引大批国际人士定居。

 第二代国际社区，以联洋、碧云为代表。
 因浦东开发开放而起势，依托陆家嘴等对外产业经济集聚区和良好的自然环境（世纪公园），吸引外籍人群聚集。

 第三代国际社区，以新江湾为代表。
 因生态低碳的国际新趋势而起势，依托自身极佳的生态基底、规划定位，与国际接轨，面向包括外籍人士在内的所有追求高品质生活的人群。

 大家可能已经发现了，虽然每一代国际社区诞生的历史契机不同，但“良好的自然环境”却是共通的。

 与大面积的生态绿地相邻，是成为国际社区的必备要素。

【国际社区与生态绿地】

包括另外几个现在呼声较高的国际社区潜力股：森兰、“前滩南”，也分别是依托东沟和三林两大楔形绿地。

生态湿地

新江湾之所以能成就上海国际社区的第三次升级，还有其特殊之处：
它拥有的不仅是大片绿地，而且是市区的生态湿地。

【新江湾湿地照片】

注意，是“”。

 这和它的区位有关：
 一、与黄浦江活水连通，常年受黄浦江潮起潮落影响，形成湿地；
 二、曾经长时间处于封闭状态，使得其内部的生物群落少有人为干扰，因而成为一片“世外桃源”。
 在市区内满足以上两个条件的只有这独一块。

在新江湾城板块的规划中：
大型公共绿化率达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是的，远超其它几个国际社区。

 房产价值

新江湾板块的房产价值，自然也和其国际社区的身份相匹配。

代国际社区古北的次新房价格在9万+，第二代联洋、碧云的次新房基本在10万左右，而新江湾的近几年的新房价格也已站上9万+。

【各个国际社区的楼盘价格】@鬼话宝

另外，呼声较高的、正在建设中的“前滩南”板块（三林楔形绿地），和新江湾同样位于中外环的滨江区域，业内对其住宅的预计单价也至少在9万/㎡以上。

而这次热卖的上港星江湾，取证价格批得比一路之隔的新江湾社区的杨浦区域低了接近2万/㎡。同样享受新江湾城的城市资源，也难怪它受到如此青睐。

【新江湾近期新房价格】@鬼话宝

02
模式②
“高等学府 + 科创园区”

新江湾板块体现的第二类城市发展模式是：产学研一体化。

【产学研模式图】@鬼话宝

这一点从新江湾板块“高等学府 + 科创园区”的城市格局，就能看得出来。
占地1600亩的复旦大学（江湾校区） + 湾谷科技园，通过“学+产”联动，带动板块价值提升。

【复旦大学与湾谷科技园】@鬼话宝

从杨浦区和宝山区的规划中，也能看出这一点。
两区对于新江湾板块的功能定位，不约而同地都是：研发、科技集聚。
在杨浦区的规划结构中，规划新江湾城为“研发节点”；
在宝山区的规划结构中，规划新江湾城所在的“高境-淞南”地区中心为“科技商务集聚区”。

通过“高等学府 + 科创园区”来提高板块产业能级的模式，在上海可以说是屡试不爽，就拿几个知名的板块为例：

 复旦大学、中医大 + 张江药谷

“美国有硅谷，上海的张江能不能建成一个药谷？”
在1994年上海罗氏项目奠基晚宴时，这是“张江药谷”的概念次被提出。

而后中科院上海药物所、复旦大学药学院、上海中医药大学、上药集团研究院、上海医药工业研究院纷纷助力药谷，向张江聚拢，成为产学研一体化的板块。
如今国家新药研发机构有30%来自张江，一类创新药有30%产自张江。

【张江药谷规划图】@鬼话宝

于是，在药谷的产业带动下，张江板块的房价涨幅也领先于周边区域。

 上海交大 + 紫竹高新

闵行吴泾的紫竹板块，则是个更明显的例子。
紫竹板块的核心，就是紫竹国家高新技术产业开发区，被称为“东方硅谷”。

上海交大和华师大，为高新区产业发展提供了充沛的人才、智力、科研等支撑，形成以信息软件、生命科学、智能制造、新能源与新材料为支柱的产业结构，吸引国内外知名企业的地区总部、研发机构和高端制造入驻，助力其成为全球高端研发和技术集聚区。

【紫竹高新区的产学研】@鬼话宝

在紫竹高新区的产业带动下，紫竹板块的房价涨幅远高于周边区域。
板块内紫竹半岛等次新盘已站稳6万+，而周边区域的次新房价格普遍在4-5万/㎡左右。

实际上，这一类发展模式不仅可以有效地提升了产业能级，还能有力地带动板块的房产价值。

【“高校+科创”模式的板块提升】@鬼话宝

从市域宏观视角分析完板块之后，你会发现：
新江湾板块的这两类城市发展模式，相当于给新江湾城的板块价值上了个“双保险”，确保它的价值永远高于周边区域。

03
两大市级
副中心辐射

再来看看：
区域层面，正在落地的规划利好。

 两大市级副中心辐射

新江湾城板块临近两大市级城市副中心：江湾-五角场副中心和吴淞副中心，完美诠释“闹中取静”。

【两大市级副中心的辐射带动】@鬼话宝

那么，
是如何接受辐射？又是哪方面的带动呢？

吴淞副中心，
商业、文化带动。

上海的四大主城区副中心各自承担不同的分工，其中吴淞副中心（宝山片区）的角色是生产性服务业功能、国家自主创新科技功能、国际城市文化旅游功能的三大核心功能。

【吴淞副中心区位图】@鬼话宝

很多人误以为“吴淞副中心 = 杨行枢纽地区”，其实不然。
在《宝山区总体规划（2017~2035）》中，吴淞副中心规划有两个中心：

1.  杨行商务中心

依托上海北部综合交通枢纽杨行站，打造以交通为纽带、科创为特色的城市
高端商业商务中心。
目前规划已批准建设200米的超高建筑群，将刷新宝山的天际线。

【吴淞副中心效果图】

2. 滨水文化中心

具有市级副中心能级的文化休闲中心，依托黄浦江和蕰藻浜水系，利用滨水生态城市空间，融入文化艺术、娱乐休闲、会议博览等大型城市公共活动功能，打造的滨水城市岸线和城市文化休闲活力中心。

【吴淞副中心空间结构】@鬼话宝

由上图可见，作为吴淞副中心的两“心”之一：“滨江文化中心”，仅距离上港星江湾2公里，将和新江湾板块相互辐射、促进，共同拉高板块能级。
同时“滨江文化中心”主打的商业及文化业态，也是让新江湾的商业文化设施进一步升级。

【滨江文化中心示意】

因此，吴淞副中心的带动，更多是从商业和文化方面。

江湾-五角场副中心，
带动公共活动、国际化。

关于它也有个常见的误区：
“江湾-五角场副中心 = 五角场环岛地区”？
其实不然。

根据江湾-五角场城市副中心的上一版规划，副中心规划有三大核心：
“五角场南部的环岛交通枢纽区将定位为商业商务核心，中部创智天地定位为科技金融核心，而北部新江湾城则定位为公共活动核心。”

、

【江湾-五角场副中心城市格局】@鬼话宝

新江湾城之所以被定位为公共活动核心，除了生态湿地之外，就是因为副中心的核心项目“尚浦领世”，就位于新江湾板块南部的三门路。

“尚浦领世”将是上海东北部的城市综合体之一，目前其280米双子塔已开工建设，建成后将成为杨浦高楼。

尚浦领世定位为“国际化商务社区”，以国际化医院为代表的一系列国际化配套设施将随后跟进，将副中心的核心区新江湾城打造成一个国际化、智能化、生态化的国际社区。

【尚浦领世总体规划】

建成后，江湾-五角场城市副中心的核心区域将从当前的五角场环岛枢纽一带北移至新江湾城，同时缓解五角场环岛交通枢纽拥挤的现状。

【副中心的核心北移示意图】@鬼话宝

所以说白了：新江湾板块和江湾-五角场副中心是交叠在一起的。板块南端的尚浦领世，就是江湾-五角场副中心的三大核心之一。

因此，江湾-五角场副中心的带动，更多是从公共活动和国际化方面。

04
双轨交汇，
直通中环。

 对外交通系统双提升

要与外部板块联动、接受两大市级城市副中心带动的步，当然是对外交通的强化。
因此，上海市总规里对于新江湾城的轨道交通和道路交通作了双重提升。

有望“两轨交汇”

在建的10号线二期与规划24号线，未来该地区很可能会是两轨交汇的局面，极大地加强新江湾板块的对外交通系统。

很多朋友可能只知道距离上港星江湾项目仅400米的地方，有个在建的10号线二期的国帆路站。

【项目周边轨交线路图】@鬼话宝

但其实不止如此，从《上海市总体规划（2017~2035）》中可以发现，还有一条规划24号线途径新江湾城板块。

【两轨交汇】 @上海市总体规划

轨交24号线将连接吴淞副中心、杨浦滨江（东外滩）、浦东世纪公园、北蔡和周浦。

从《宝山区总体规划（2017~2035）》中的轨道交通规划图中判断，24号线在新江湾城板块内的站点有可能就在淞沪路和军工路路口，也就是上港星江湾项目北侧入口处。

【站点拟定位置】 @宝山区总体规划

如此一来，项目未来可能是：一南一北，临近两座轨交站点。

但同时需要提醒一下：
虽然24号线是《上海市总体规划（2017~2035）》中确定的轨交线，但是作为一条远期轨交线，未来它的线路和站点位置不排除有调整的可能性。

直通中环

新江湾城周边地区的道路不断畅通，其中关键的是：长江路-军工路的快速化改造。

中环从真北路向北延伸，再由长江路接至军工路，将来项目可以直接与中环相连（所谓的“中环北抬”）。

【直接联通中环】@鬼话宝

这样看来，将来上港星江湾周边地区的交通出行，比新江湾城板块内其他地区方便很多。

05
基础教育强化，
公共服务提升。

在上港星江湾的周边，有哪些尚未落地的规划利好？

 基础教育

项目西侧紧邻的地块发生规划调整，规划新增一所九年一贯制学区，基础教育资源大大加强。

【西侧教育用地规划调整图示】@鬼话宝

 生态环境

新江湾城的规划绿地面积为140万㎡，人均绿地面积约12㎡/人，远高于杨浦区的规划人均公共绿地面积4.5 ㎡/人。

【规划绿地图】@鬼话宝

项目还自带滨水公园，居民可以就近在湖边漫步。

【项目滨水公园动态效果图】

 滨江岸线

推动沿岸产业转型，滨江地区从生产岸线转型为生活岸线，加快滨水生态空间贯通，实现滨水岸线公共功能与空间品质的提升，成为未来城市活力集聚的重要空间载体。

【岸线改造示意图】

 公共服务设施

地块的南侧、西侧均有部分商办用地和教育用地（复旦二附中）正在实施中。

【项目周边地块项目情况】@鬼话宝

项目西侧仅600米处，有在建的约60万㎡侨福芳草地购物中心，其在北京的项目去年被评为“国家五星购物中心”，是一座集甲级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。

立足于新江湾城的浓郁的国际氛围与优势地段，将打造多元的商业及文化休闲综合体，成为风格时尚与高品质的新复合生活板块。

【侨福芳草地新江湾项目效果图】

另外，项目自带有约1万㎡精品商业街区规划，填补了新江湾商业服务设施的短板，还包括了一些菜场等社区配套。

06
周边式布局
双倍景观视野

从规划设计角度看，项目自身还有三大特点。

 不只是住宅小区

首先，上港星江湾不只是一个住宅小区，更像一座城，其北侧坐落着休闲公园和步行商业广场，既提供了公共活动空间，又起到了阻隔公路噪音的作用。四周沿街还有一些景观绿地将住宅区与国权北路、国帆路的喧嚣隔离开来。
另外，它丰富多变的建筑高度，形成了较好的街景，让建筑群在保证视线穿透的同时，带来形式上的丰富韵律，成为江边独特风景线。

景观资源升级

即将上市的二期地块，相比一期时有了更多景观资源的升级。

二期项目位于整个综合体的“C位”，因而景观体系更丰富。
在规划设计上，采用了周边式布局，优点是：内部空间安静、中央景观绿地完整、领域感强，贴线率高、能塑造良好的城市界面和街景。

从视线分析图上看出，周边式布局提供了一个专供社区居民营造的私密、安全、亲切的户外环境。组团内部的东西向建筑在视线及声音上隔开周边道路，得以创造闹中取静，完整私密的庭院。

【小区景观视线分析】

围合的建筑布局带来双倍的景观视野，中央景观总面积高达1万方。让住户在饱览外部南北景色的同时，也能享受内部的开阔内院景色。

【小区内院动态效果图】

 更多元的面积产品

相较于一期，二期项目蕴含着多元住宅产品。
户型面积从一期的85-113㎡，到二期的89-149㎡，为年轻的卖家提供了丰富的个性化多种选择。

 生态景观设计

星江湾居住组团，南拥8.9万方滨水公园，北临黄浦江城市景致。东西方向，则有逸仙公园和中央大道景观轴，形成友好互动的环境，提供了一系列公共设施，有效地将所有的社区连接在一起。

【滨水景观资源】

在品味多元都会生活的同时，也能坐拥黄浦江景、保留心灵的港湾；宜居与便利同在，宁静与活力并存。

总结提要：

P.S. 文中所涉及的规划内容，仅供参考，不排除未来规划调整的可能性。

备注：本文转自上港星江湾