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[摘要] 近年,小产权房屋的转让在缓解了部分中低收入群体住房压力的同时,也引发了不少的矛盾纠纷,针对集体土地上房产转让的相关法律法规逐渐显示出其滞后性。如何更好的规制小产权房屋交易,法院判决如何达到社会效果和法律效果的统一,这些问题无不对立法者和司法者提出严峻的挑战。支持小产权房屋转让合同的效力的理由有3个。
近年来,小产权房屋的转让在缓解了部分中低收入群体住房压力的同时,也引发了不少的矛盾纠纷,针对集体土地上房产转让的相关法律法规逐渐显示出其滞后性。如何更好的规制小产权房屋交易,法院判决如何达到社会效果和法律效果的统一,这些问题无不对立法者和司法者提出严峻的挑战。但是支持小产权房屋转让合同的效力的理由有三个。
其一源自国务院有关文件及法院的司法解释复函精神。1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地所有权仍归集体所有。”这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的所有权仍归集体所有,但使用权随房屋所有权的转移而归受让方享有。人民法院(1992)民他字第8号复函中也明确规定,“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件,要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件,同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。
其二,《土地管理法》第62、63条的规定,从立法本意来分析,其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让,但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下,该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题,从物权的角度来说也应该是被允许的。所谓物权,是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权,是权利人对物的直接支配,具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权,包含占有、适用、、处分四项权能,其中处分权是所有权的标志,也是核心权能。既然农村房屋的所有权归属村民,那么村民对其房屋本应享有的支配权,其中当然含转让权,若将该权利剥离,则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定,农民的住宅不得向城市居民出售,该规定本身违背了《物权法》的立法精神,损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下,故应以物权法为准。
其三,认定合同无效,应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同则为有效。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面,1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定,有约定的还应当符合约定。另外,国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售,但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规,不能作为认定合同无效的根据。再者,土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款,并未禁止农村房屋的买卖,虽然宅基地和其上房屋紧密相关,但毕竟是两个不同的概念,面对该类纠纷,在法律适用上还应区别对待。故此,在审判实践中,应结合个案实际来判定合同有效与否,不能一概而论,只要小产权房转让合同符合上述四项要求,就应当认定为合法有效,而非当然无效。根据某地方中级人民法院的调查显示,农村房屋买卖合同的效力,绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为,对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类和同是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规,不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼,法院也应认定合同有效。
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