在房屋公共维修基金（俗称房屋“养老金”）归集方面，上海商品房公共维修基金又一次走在了前列。包括深圳在内的一些城市新近颁布实施的房屋维修基金规定，也借鉴了上海商品房公共维修基金的一些做法。

上海的经验包括了层级监管体系、聘请专业中介机构对维修基金的使用进行第三方监督等措施，这些经验已经被多个城市借鉴。但与此同时，作为国内外重要经济中心和国际城市，上海房屋公共维修基金还有很多问题，需要在发展中解决。

层级监管体系

“截至2005年底，上海已归集商品房和房改房维修基金总量超过240亿元；其中商品住宅维修基金超过了150多亿元。”上海房屋维修资金管理中心研究员谭群说，“可基本保障近7000多个商品住宅小区、250多万套房屋的共用部位和设施的维修、更新和改造的经费来源。”

据谭群介绍，关于商品住宅维修基金的使用和公布的规定，早在2000年上海市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》中，就已做出明确规定。根据这一办法，业主大会成立后，可以到上海市房地局规定物业所在地的7家银行开设一个专户，房地局将代为监管的首期资金连本带息全部转入该账户，由业主自主管理专户内的维修基金。

在这一标准化的业务流程中，还包括构建以“管理平台”和“服务平台”为核心的信息化管理系统。从2003年7月底，上海市商品住宅维修基金管理信息系统开始实行网上归集和监管，商品住宅业主可直接通过上海市房屋土地资源管理局网站，进入维修基金页面查询账户明细。

就在半月前，上海市房地局再一次加大对住宅物业维修基金监管的力度。在其发出的《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》中，要求业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构，在７月底公布住宅物业专项维修基金使用情况，并就严格规范维修基金使用程序提出具体要求。

“从内部而言，是以完善业主大会运作机制为依托，提高业委会管理维修基金的能力；而从外部而言，是建立政府——业主大会——物业公司——银行的层级监管体系。”谭群这样概括上海的维修基金管理体制。

2004年，上海房地部门还对住房维修基金方面的纠纷探索出一条新路：即小区可以尝试聘请专业中介机构，对维修基金的使用进行第三方监督。三湘世纪花城(小区网论坛)业主委员会主任金鑫认为，事实上，有中介机构担任业主委员会顾问，全程对维修基金、公共、业主委员会活动经费的使用、公布进行第三方监督，也大大提高了监管的效率。

再次归集之痒

即使这样，上海房屋维修基金使用情况也曾一度不容乐观。“主要集中在部分售后公房和较早的商品住宅维修基金被违规使用上。”谭群说。

针对已经有不少小区面临维修基金“弹尽粮绝”的局面，使用后出现的续筹难的问题，上海房地部门规定“专项维修基金余额不足首次筹集基金总额的30％时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修基金。”据悉，分期筹集的，业主应当在３年内缴纳完毕。再次筹集的维修基金余额，不得少于首期维修基金中购房人缴纳的数额。

在归集上的阻力则主要来自开发商。“拖延缴纳维修基金是很多楼盘常见的一种现象。”谭群说，“常有业委会成立后找开发商索要几年前拖欠的维修基金之类的事发生”。

在他看来，现在开发商对于“大盘”趋之若鹜，单个楼盘的开发量越来越大，几十万平方米的建筑量算下来，公共维修基金少则几百万，多则上千万，这是一笔数目不小的资金。“这笔钱当然是能拖就拖。”

上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏指出：“开发商有可能通过转移资产等方式拖延缴纳维修基金，使业主连维修基金的本金也无法收回。”他认为，即使是信誉很好的开发商，也不排除通过股权转让等方式转让房产项目和公司资产，这样会使业主的风险增加。

谭群把出现这一问题的主要原因，归结为是由于先前出台的《上海市商品住宅维修基金管理办法》对于开发商缴纳维修基金的具体时限缺少明确规定而造成的。

不过，根据现行的《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，已经对这种情况有了新规定：对于业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，将未出售的房屋维修基金按多层建筑面积成本价5%、高层建筑面积成本价7%的标准归集，并存入专户银行。

上海住房维修基金还有一个问题悬而未决。那就是上海商品住宅维修基金与售后公房的管理部门目前尚未达到统一，这给两种类型房屋并存的小区带来很大不便：记者了解到，上海售后公房方面的“房屋维修基金、电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施管理维修基金”（简称“三项基金”），目前由上海市公积金管理中心负责管理；而商品房的“商品住宅维修基金”由上海市房屋维修资金管理中心负责管理。

“由于两种类型房屋维修基金分摊使用范围的不同，造成了并存小区分摊维修基金时口径不一致，甚至造成业主之间的矛盾。”刘生敏说。他建议，售后公房维修基金管理应该与物业分等收费标准实施一样，同一小区尽快实行并轨，结束当前部分小区“同种服务不同收费，同样更新改造却分摊费用不同”的状况。