看上去一成不变的企业，其实内部都在变化，更何况是一家头部房企。如果我们对碧桂园的印象还是一年前的样子，可能我们就会错失很多个环节
我几乎每隔一阵子都会和这个团队聊聊天，有明面上的，也有卧底的，说一个还挺有趣的现象，不知道各位有没有看到，不论是做机器人还是做农业，这些都是碧桂园一直在努力开拓的新板块
不仅如此，碧桂园还专门成立了一家投资公司
投资的对象很多，有几个有趣的可以和大家分享一下，碧桂园投资了中国最大的营销代理公司易居，碧桂园投资了中国最大的中介服务平台——贝壳，换句话来说在房地产的服务衍生环节碧桂园比你想象中的要长
在所有可能的闭环处都投入了力量
除此之外，碧桂园还布局了线上入股趣头条。趣头条作为五环外的“今日头条”，这一步看似跨界的布局其实表达了碧桂园对于未来客户的观察，除了线下阵地的营销模式，未来的用户更有可能黏着在线上
这样一步举措，可以看出碧桂园对于行业的观察以及客户行为轨迹的分析，从这一些细节可以看出，碧桂园这家企业可能想的事情比我们想象中的要多
所以对于碧桂园的变化，藏在暗处，但却更接近市场本真。读懂碧桂园，可能也会帮助你更加好的读懂未来房地产趋势的本质，也可能让我们看透一个真实的楼市
01
这种变化在碧桂园自己的房地产开发模块同样剧烈
可能很多人也有感知，前两年，碧桂园联合开发的项目还算是比较多的。其实有的人会好奇，地块都是碧桂园自己拿的，为什么碧桂园要选择联合开发？通过这些可以看出，碧桂园更多是对双方优势的整合，通过合作方式达成相互的借鉴吸纳，从而使产品方面有更好的提升和改进，也对产品线的落地执行多了一道保障
这种现象有两个好处，第一对于单个项目而言可以输出相对比较优质的产品力，帮助单个项目提升整体的均好性
第二个是我猜的，但是我觉得也是真的，碧桂园通过联合操盘的模式在学习，学习对方的产品力以及学习对方如何构建产品价值观
这曾经是碧桂园体系内突出的短板，正在通过这种方式给快速提升，给人耳目一新的感觉。从2019年上半年构建的好房子产品系，到今年下半年刚刚输出完毕的都会系、星系、府系、云系等产品系，其实碧桂园体系内的产品力已经迭代了好多个版本
从产品系的名字各位就可以看出，已经成熟很多，而且丰富很多
上周我去看了碧桂园的一个独自操盘的一个项目，整个面貌呈现非常让我意外和惊呆
之前那种印象中的碧桂园欧式风格看不到了，整体呈现比较浓烈的美式都会风格，包括景观也做的比较细腻，小景、植被以及各种叠水的元素都还是比较丰富的
整体的产品架构输出已经保持在一个极高的水准了
除此之外，整个碧桂园也在吸纳大量职业化的地产人加入，来完善这样的体制，保证整体产品力落地的时候可以更加好的贴近用户，也有更多依赖客户端需求导致的产品元素
比如说你很少看到碧桂园项目里会出现的儿童活动区、阅览室、咖啡吧都开始呈现了
这是一个好的趋势，也代表着碧桂园自己对产品的反思和执行
这是碧桂园地产模块内的一个特别大的变化，这种变化意味着这家企业不再以单纯的执行力和标准化作为考核产品的唯一指标，对外输出的逻辑更加接近用户需求
也稍微了解到，后面整个碧桂园体系会细分各个条线的产品系，这些都是非常好的变化
02
第二个变化，也是很多人关于碧桂园执行力的模块
我想问问大家，各位对于碧桂园营销是怎么理解的。我想可能很多人感觉应该有一个具体的印象，但是真让你说好像也说不太出来
除了通过入股易居贝壳等形式打通客户来源，然后碧桂园在案场自销的高执行力之外，还有一个环节可能大家都忽略了，就是碧桂园在渠道模块的高执行力
之前大家都知道碧桂园其实是不太投放媒体的，内核就是在地推渠道上碧桂园做到极致
一个在碧桂园的朋友和我说了很久关于一个饭店的地推，他说在饭店立一个kt板也是地推，你把每个餐桌都放上碧桂园的餐巾纸也是地推，你把客户吃饭每个环节的东西都打上碧桂园的元素这也是地推
做到什么样的颗粒度都会决定地推的细致程度，不要觉得小优化没什么，这些的叠加就是碧桂园卖的比别人好的核心原因
在很多三四线城市的广告和口碑，本质上就来自于这些肉眼可见的地推元素就构成了碧桂园的广告宣传的一部分
所以大家日常看到碧桂园在三四线举办的各种活动，但玩笑归玩笑，这些却是真实有用的一些元素。对于三四线的房地产开发，既然选择扎根一个城市，就不能有自己的认知偏见，要学习客户习惯接受的一套打法
这也是为什么碧桂园坚持下沉三四线的内核，就是很多的游戏规则和一二线的房地产营销是完全两种模式
所以我们肉眼可见可以看到一种趋势，碧桂园在一二线通过联合开发的形式输出产品力和吸纳优秀团队
然后结合客户需求落地自身产品条线，然后反向反哺在三四线城市输出
再依赖三四线自己的营销节奏的打法，从而构建出自己的城池
这也是这一年碧桂园的调整，这个方向的调整也是扎实的把自己本业做强一个很重要的方向
03
最后最值得说的应该就是碧桂园的城市战略选择
可能很多人对碧桂园的定义还是停留在2018年的那一句要布局多少多少个县城。目前据我所知碧桂园对于三四线城市选择会更加慎重，也不是所有的县城都值得碧桂园的进驻
这样的改变其实是更加值得我们注意的，如今楼市的发展一二线城市被严控之后，三四线会迎来一定程度的风口。而三四线城市的风口和泡沫共存，哪里是机会点哪里有风险，这些都是在各种微妙之间
而这时候碧桂园的选择可能对我们来说有更多的借鉴意义。这个时候我觉得碧桂园会比其他房企的参考意义要更大，因为大部分的房企的发展模式都是一二线做好再做三四线，他们对三四线本身的认知都是不够的，包括上面说的地推这么小的一个元素，大部分开发商没有这样的意识
所以碧桂园一定是最懂三四线城市，也是最了解哪些城市发展模式是比较好的
此时已然在深耕的这个区域，那么未来的潜力还是值得期待的
比如说整个上海区域，其实环沪市场里碧桂园布局的城市并不再少数，除了沪苏、沪浙等地都在深耕之外，在浙江其实也有多个区域并存，并且有一些城市的占有率效果还蛮不错
沪浙区域三年以来，2018年湖州销售做到冠军，嘉兴进入前三，而今年刚刚选择进入的板块，有点耐人寻味，是姚庄
我们可以来看下姚庄的底色，看完之后或许你会明白为什么碧桂园要进入这个板块
大家大概率知道一体化的先行示范区这件事了。但是各位是否知道，示范区里面还有一层，叫先行启动区
这个先行启动区被很多人忽略了，因为他细分的更细，换句话来说也更精准
这个示范区之内还有个“先行启动区”，面积660平方公里，包括浙江嘉善的姚庄镇、西塘镇，上海青浦区的金泽镇、朱家角两个镇，还有苏州吴江区的黎里镇
随着长三角一体化国家战略的纵深推进，这“先行5镇”可谓“核心的核心”，将扮演先发区、共建区和示范区的多重角色
不知道大家是如何理解先行启动区的，其实就是为了最大概率的可以确保长三角一体化的成功，所以需要先做个样板段出来，这其实也很符合中国社会一直以来的惯例
先发展部分区域，然后先进带动后进，先富带动后富
所以具体到颗粒度极小的范围来说，一体化里，浙江只有两个镇，一个在西塘，一个就在姚庄
04
那刚才其实也提到了，既然嘉善会像昆山一样崛起，那么首先能够起势的，我觉得很大可能会是姚庄
作为嘉善的城市副中心，大家看下相关的直线半径，会感慨姚庄的区位真的是受到了上天的眷顾
姚庄东临上海青浦、金山两区，南接平湖市、嘉兴市南湖区，西接嘉兴市秀洲区，北靠苏州市吴江区，处于长三角城市群核心区域，是浙江省接轨上海第一站
就是很明显，姚庄就是嘉善连接上海的“桥头堡”，这样的地理位置是占据了极大的先天优势
再进一步距离苏州大约60多公里，距离宁波大约100多公里，距离杭州湾经济圈大概90多公里，姚庄恰好处于几大经济圈的核心区域
当然地理区位好是先天的，后面姚庄的变化是需要和大家说的，我们特意去了趟姚庄
整个城市的面貌变化还是挺大的，全力在投入各种各样的基建措施，很明显姚庄希望能够在这一轮红利中找到属于自己的机会来突破
而现在爆发出来的一个趋势，就是关于中新产业园
每个城市突围模式都有点不同，姚庄可能是最有一体化特色的中新产业园总规划面积16.5平方公里，由嘉善县与中新苏州工业园区联合开发打造，投入近200亿元进行基础设施及配套设施建设，紧紧围绕智能传感产业进行发展这个产业园跟其他产业园有很大的不同，有着极其特殊的存在是真正落实长三角区域一体化合作的首个跨区域的合作项目换句话来说，一体化这件事，从这个产业园开始，算是从概念到真正意义上的落地了。所以从这个层面上可以看出，这个产业园一定能成。因为这个产业园如果不成，那么一体化就成为空谈所以不论是苏州这边的产业资源也好还是姚庄自己的执行力也好都会充分执行
其次，是站的起点比较高，直接将苏州工业园区的经验进行对外复制输出，换句话说，这个中新工业园区的整体起势将很快
目前已成功引进总投资超100亿元的光环新网，总投资20亿元的博升科技等一大批高精尖项目，预计到2026年，将形成千亿级智能传感产业集群
换句话说整个姚庄是有很好的产业基础的，这也是为什么姚庄前期获得了嘉兴市新市镇考核第一名的很核心的原因
有产业的兜底，有最顶格政策的扶持，所谓的投资，无非就是能够提前看到价值增长的趋势，然后尽快的入场
而且我们看到，伴随着中新产业园的启动，整个姚庄其他产业园区的加入，很快构成了一个完整的产业链条，从而丰富整个姚庄城市的活力并且这个产业园也并非只作为产业园一个个体存在，内部还规划了学校、商业包括城际铁路等元素，其中包括苏州国际外国语学校等配套资源的进入，可以看出姚庄已经做好了产业升级和产业人口导入的准备这大概是比较好的环沪一体化中示范区城市该有的样子，这也是为什么碧桂园选择姚庄很重要的原因05
所以文章开头提到的碧桂园的产品力提升，在姚庄这个项目上发挥的淋漓尽致
碧桂园枫景尚院
这也是目前整个沪浙区域产品力表现异常出色的一个项目了，是碧桂园在长三角区域打造的都会系标杆项目。但是在这个项目中你很难看到以前碧桂园的痕迹，碧桂园真的在认真的做这款产品
可能是刚好企业在这个环节的转型，也有可能对这个城市这片土地的更加认可，所以拿出来的产品还是蛮让我们眼前一亮的
包括户型也不做标准化的产品
69平米的两房类产品，以及89平米的三房产品，都是碧桂园体系内最新出来的产品，贴合市场需求，也贴合未来主流
可能也是因为对项目的自信，这是所有环沪项目极少不用渠道的一个项目了，可以看出碧桂园的态度和决心。其实任何时候的转型和升级都是自上而下的，从一个个项目的细节可以看出碧桂园对于趋势的改变
如今的碧桂园和两年前呈现的样貌有着太多的不一样，而这样的产品和项目，包括对于城市的理解，或许我们可以更加的重视和分析，对于更多三四线城市的解读，碧桂园可能会比我们想象的要精准
毕竟人家看过太多太多了
06
碧桂园变了，很多时候和想象中的样子都不太一样了，可以很明显的看到这家房企在取长补短，而这样的理念输出也让落地的一个个项目具备更多的可能
这样的房企和项目，都还蛮值得期待的
看上去一成不变的企业，其实内部都在变化，更何况是一家头部房企。如果我们对碧桂园的印象还是一年前的样子，可能我们就会错失很多个环节
我几乎每隔一阵子都会和这个团队聊聊天，有明面上的，也有卧底的，说一个还挺有趣的现象，不知道各位有没有看到，不论是做机器人还是做农业，这些都是碧桂园一直在努力开拓的新板块
不仅如此，碧桂园还专门成立了一家投资公司
投资的对象很多，有几个有趣的可以和大家分享一下，碧桂园投资了中国最大的营销代理公司易居，碧桂园投资了中国最大的中介服务平台——贝壳，换句话来说在房地产的服务衍生环节碧桂园比你想象中的要长
在所有可能的闭环处都投入了力量
除此之外，碧桂园还布局了线上入股趣头条。趣头条作为五环外的“今日头条”，这一步看似跨界的布局其实表达了碧桂园对于未来客户的观察，除了线下阵地的营销模式，未来的用户更有可能黏着在线上
这样一步举措，可以看出碧桂园对于行业的观察以及客户行为轨迹的分析，从这一些细节可以看出，碧桂园这家企业可能想的事情比我们想象中的要多
所以对于碧桂园的变化，藏在暗处，但却更接近市场本真。读懂碧桂园，可能也会帮助你更加好的读懂未来房地产趋势的本质，也可能让我们看透一个真实的楼市
01
这种变化在碧桂园自己的房地产开发模块同样剧烈
可能很多人也有感知，前两年，碧桂园联合开发的项目还算是比较多的。其实有的人会好奇，地块都是碧桂园自己拿的，为什么碧桂园要选择联合开发？通过这些可以看出，碧桂园更多是对双方优势的整合，通过合作方式达成相互的借鉴吸纳，从而使产品方面有更好的提升和改进，也对产品线的落地执行多了一道保障
这种现象有两个好处，第一对于单个项目而言可以输出相对比较优质的产品力，帮助单个项目提升整体的均好性
第二个是我猜的，但是我觉得也是真的，碧桂园通过联合操盘的模式在学习，学习对方的产品力以及学习对方如何构建产品价值观
这曾经是碧桂园体系内突出的短板，正在通过这种方式给快速提升，给人耳目一新的感觉。从2019年上半年构建的好房子产品系，到今年下半年刚刚输出完毕的都会系、星系、府系、云系等产品系，其实碧桂园体系内的产品力已经迭代了好多个版本
从产品系的名字各位就可以看出，已经成熟很多，而且丰富很多
上周我去看了碧桂园的一个独自操盘的一个项目，整个面貌呈现非常让我意外和惊呆
之前那种印象中的碧桂园欧式风格看不到了，整体呈现比较浓烈的美式都会风格，包括景观也做的比较细腻，小景、植被以及各种叠水的元素都还是比较丰富的
整体的产品架构输出已经保持在一个极高的水准了
除此之外，整个碧桂园也在吸纳大量职业化的地产人加入，来完善这样的体制，保证整体产品力落地的时候可以更加好的贴近用户，也有更多依赖客户端需求导致的产品元素
比如说你很少看到碧桂园项目里会出现的儿童活动区、阅览室、咖啡吧都开始呈现了
这是一个好的趋势，也代表着碧桂园自己对产品的反思和执行
这是碧桂园地产模块内的一个特别大的变化，这种变化意味着这家企业不再以单纯的执行力和标准化作为考核产品的唯一指标，对外输出的逻辑更加接近用户需求
也稍微了解到，后面整个碧桂园体系会细分各个条线的产品系，这些都是非常好的变化
02
第二个变化，也是很多人关于碧桂园执行力的模块
我想问问大家，各位对于碧桂园营销是怎么理解的。我想可能很多人感觉应该有一个具体的印象，但是真让你说好像也说不太出来
除了通过入股易居贝壳等形式打通客户来源，然后碧桂园在案场自销的高执行力之外，还有一个环节可能大家都忽略了，就是碧桂园在渠道模块的高执行力
之前大家都知道碧桂园其实是不太投放媒体的，内核就是在地推渠道上碧桂园做到极致
一个在碧桂园的朋友和我说了很久关于一个饭店的地推，他说在饭店立一个kt板也是地推，你把每个餐桌都放上碧桂园的餐巾纸也是地推，你把客户吃饭每个环节的东西都打上碧桂园的元素这也是地推
做到什么样的颗粒度都会决定地推的细致程度，不要觉得小优化没什么，这些的叠加就是碧桂园卖的比别人好的核心原因
在很多三四线城市的广告和口碑，本质上就来自于这些肉眼可见的地推元素就构成了碧桂园的广告宣传的一部分
所以大家日常看到碧桂园在三四线举办的各种活动，但玩笑归玩笑，这些却是真实有用的一些元素。对于三四线的房地产开发，既然选择扎根一个城市，就不能有自己的认知偏见，要学习客户习惯接受的一套打法
这也是为什么碧桂园坚持下沉三四线的内核，就是很多的游戏规则和一二线的房地产营销是完全两种模式
所以我们肉眼可见可以看到一种趋势，碧桂园在一二线通过联合开发的形式输出产品力和吸纳优秀团队
然后结合客户需求落地自身产品条线，然后反向反哺在三四线城市输出
再依赖三四线自己的营销节奏的打法，从而构建出自己的城池
这也是这一年碧桂园的调整，这个方向的调整也是扎实的把自己本业做强一个很重要的方向
03
最后最值得说的应该就是碧桂园的城市战略选择
可能很多人对碧桂园的定义还是停留在2018年的那一句要布局多少多少个县城。目前据我所知碧桂园对于三四线城市选择会更加慎重，也不是所有的县城都值得碧桂园的进驻
这样的改变其实是更加值得我们注意的，如今楼市的发展一二线城市被严控之后，三四线会迎来一定程度的风口。而三四线城市的风口和泡沫共存，哪里是机会点哪里有风险，这些都是在各种微妙之间
而这时候碧桂园的选择可能对我们来说有更多的借鉴意义。这个时候我觉得碧桂园会比其他房企的参考意义要更大，因为大部分的房企的发展模式都是一二线做好再做三四线，他们对三四线本身的认知都是不够的，包括上面说的地推这么小的一个元素，大部分开发商没有这样的意识
所以碧桂园一定是最懂三四线城市，也是最了解哪些城市发展模式是比较好的
此时已然在深耕的这个区域，那么未来的潜力还是值得期待的
比如说整个上海区域，其实环沪市场里碧桂园布局的城市并不再少数，除了沪苏、沪浙等地都在深耕之外，在浙江其实也有多个区域并存，并且有一些城市的占有率效果还蛮不错
沪浙区域三年以来，2018年湖州销售做到冠军，嘉兴进入前三，而今年刚刚选择进入的板块，有点耐人寻味，是姚庄
我们可以来看下姚庄的底色，看完之后或许你会明白为什么碧桂园要进入这个板块
大家大概率知道一体化的先行示范区这件事了。但是各位是否知道，示范区里面还有一层，叫先行启动区
这个先行启动区被很多人忽略了，因为他细分的更细，换句话来说也更精准
这个示范区之内还有个“先行启动区”，面积660平方公里，包括浙江嘉善的姚庄镇、西塘镇，上海青浦区的金泽镇、朱家角两个镇，还有苏州吴江区的黎里镇
随着长三角一体化国家战略的纵深推进，这“先行5镇”可谓“核心的核心”，将扮演先发区、共建区和示范区的多重角色
不知道大家是如何理解先行启动区的，其实就是为了最大概率的可以确保长三角一体化的成功，所以需要先做个样板段出来，这其实也很符合中国社会一直以来的惯例
先发展部分区域，然后先进带动后进，先富带动后富
所以具体到颗粒度极小的范围来说，一体化里，浙江只有两个镇，一个在西塘，一个就在姚庄
04
那刚才其实也提到了，既然嘉善会像昆山一样崛起，那么首先能够起势的，我觉得很大可能会是姚庄
作为嘉善的城市副中心，大家看下相关的直线半径，会感慨姚庄的区位真的是受到了上天的眷顾
姚庄东临上海青浦、金山两区，南接平湖市、嘉兴市南湖区，西接嘉兴市秀洲区，北靠苏州市吴江区，处于长三角城市群核心区域，是浙江省接轨上海第一站
就是很明显，姚庄就是嘉善连接上海的“桥头堡”，这样的地理位置是占据了极大的先天优势
再进一步距离苏州大约60多公里，距离宁波大约100多公里，距离杭州湾经济圈大概90多公里，姚庄恰好处于几大经济圈的核心区域
当然地理区位好是先天的，后面姚庄的变化是需要和大家说的，我们特意去了趟姚庄
整个城市的面貌变化还是挺大的，全力在投入各种各样的基建措施，很明显姚庄希望能够在这一轮红利中找到属于自己的机会来突破
而现在爆发出来的一个趋势，就是关于中新产业园
每个城市突围模式都有点不同，姚庄可能是最有一体化特色的中新产业园总规划面积16.5平方公里，由嘉善县与中新苏州工业园区联合开发打造，投入近200亿元进行基础设施及配套设施建设，紧紧围绕智能传感产业进行发展这个产业园跟其他产业园有很大的不同，有着极其特殊的存在是真正落实长三角区域一体化合作的首个跨区域的合作项目换句话来说，一体化这件事，从这个产业园开始，算是从概念到真正意义上的落地了。所以从这个层面上可以看出，这个产业园一定能成。因为这个产业园如果不成，那么一体化就成为空谈所以不论是苏州这边的产业资源也好还是姚庄自己的执行力也好都会充分执行
其次，是站的起点比较高，直接将苏州工业园区的经验进行对外复制输出，换句话说，这个中新工业园区的整体起势将很快
目前已成功引进总投资超100亿元的光环新网，总投资20亿元的博升科技等一大批高精尖项目，预计到2026年，将形成千亿级智能传感产业集群
换句话说整个姚庄是有很好的产业基础的，这也是为什么姚庄前期获得了嘉兴市新市镇考核第一名的很核心的原因
有产业的兜底，有最顶格政策的扶持，所谓的投资，无非就是能够提前看到价值增长的趋势，然后尽快的入场
而且我们看到，伴随着中新产业园的启动，整个姚庄其他产业园区的加入，很快构成了一个完整的产业链条，从而丰富整个姚庄城市的活力并且这个产业园也并非只作为产业园一个个体存在，内部还规划了学校、商业包括城际铁路等元素，其中包括苏州国际外国语学校等配套资源的进入，可以看出姚庄已经做好了产业升级和产业人口导入的准备这大概是比较好的环沪一体化中示范区城市该有的样子，这也是为什么碧桂园选择姚庄很重要的原因05
所以文章开头提到的碧桂园的产品力提升，在姚庄这个项目上发挥的淋漓尽致
碧桂园枫景尚院
这也是目前整个沪浙区域产品力表现异常出色的一个项目了，是碧桂园在长三角区域打造的都会系标杆项目。但是在这个项目中你很难看到以前碧桂园的痕迹，碧桂园真的在认真的做这款产品
可能是刚好企业在这个环节的转型，也有可能对这个城市这片土地的更加认可，所以拿出来的产品还是蛮让我们眼前一亮的
包括户型也不做标准化的产品
69平米的两房类产品，以及89平米的三房产品，都是碧桂园体系内最新出来的产品，贴合市场需求，也贴合未来主流
可能也是因为对项目的自信，这是所有环沪项目极少不用渠道的一个项目了，可以看出碧桂园的态度和决心。其实任何时候的转型和升级都是自上而下的，从一个个项目的细节可以看出碧桂园对于趋势的改变
如今的碧桂园和两年前呈现的样貌有着太多的不一样，而这样的产品和项目，包括对于城市的理解，或许我们可以更加的重视和分析，对于更多三四线城市的解读，碧桂园可能会比我们想象的要精准
毕竟人家看过太多太多了
06
碧桂园变了，很多时候和想象中的样子都不太一样了，可以很明显的看到这家房企在取长补短，而这样的理念输出也让落地的一个个项目具备更多的可能
这样的房企和项目，都还蛮值得期待的