从去年开始，“南大智慧城”成为上海楼市频繁出现的词条。不同于十多年前大家对这片土地的鲜少关注，如今随着上海“南北转型”战略的推进，南大板块的发展迎来了历史性机遇，这块不可多得的“大衣料子”，已经成为了众多开发商和置业者的热门选择之一。

2023年，包括保利、金茂、华润等头部央企均带着自身得意之作重磅落子南大，而仅仅是在土拍中投入的真金白银，三家的总计金额更是超过了150亿元，这无疑为去年上海土拍市场所遇到的“寒潮”添了一把热火。头部央企为何在行业下行时，依旧花重金投入南大板块？

Part 1

南北转型 首看南大

首先看区位，南大智慧城可以说得上是目前上海最大的潜力股了。近几年，转型是上海城市发展的重要思路，尤其在当上海2035规划中提出建设“令人向往的卓越的全球城市，着力打造创新之城、人文之城、生态之城”的目标之后，南大板块的发展地位更是越上了一个新的台阶。

南大智慧城效果图

根据上海市政府颁布的《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，南大生态智慧城被列为上海科创中心主阵地核心承载区、上海五大重点转型区域之一，享受人才集聚、住房供给、土地保障、财政支持、数字赋能等多项政策的叠加利好。

其次再看对应的配套建设。作为上海中心城区不可多得的“大衣料子”，南大板块的建设在宝山区政府的主导下可以说是大手笔、高规格。

南大智慧城效果图

根据《南大智慧城2023宣传册》官方介绍，这一位于北中环、面积约6.3平方公里的土地，建设标准不低于黄浦江两岸，公共绿化面积高达43%，两大TOD综合体约60万方商业体量，以及配建14所学校、3所医疗机构、40个公园绿地等……建筑体量达到540万方，地下空间约190万方，集地铁站、商业、交通、绿色生态为一体，南大智慧城将打造一座空间功能互相连通的城市垂直公园。而目前，数智中心、科创之门、人才公寓等多个标志性项目的建设也已经接近尾声，兑现速度肉眼可见。如果说眼前，山姆超市、华山医院北院、上海大学附属学校、宝山区南大学校、南大公园等多个生活配套已经呈现，南大智慧城板块的生活氛围可以说已经趋向成熟。

科创之门效果图

如此多的buff加持，也不难理解为什么开发商愿意争相在这片土地上获得一席之地。

Part 2

 新房市场 三足鼎立

对于南大这块关注度颇高的“宝地”，其优越条件注定了入驻其中开发商必须有够硬的产品才能够“响”，就如入局的保利、金茂、华润三家央企来说，保利带来了悦系上海首著、金茂府携3.0产品亮剑、华润TOD登场，他们在南大的同台竞技中均展示了各自的看家本领，以求获得更高的市场声量和认可度。那么，狭路相逢，到底谁更胜一筹？

保利·海上瑧悦

首发南大，先声夺人

与竞品项目横向对比，保利作为三家开发商中最早拿地的央企，首发优势明显。用一句通俗的话来说，就是“拿第一的人，更容易被记住”。6.3万的联动价，对置业者而言，有着绝大的价格利好。

保利·海上瑧悦项目实拍

而从产品的呈现方面，保利带来的是其在上海的首个悦字系作品，并且是三家开发商中最早开放实景示范区的项目，保利·海上瑧悦也更能够先于其他竞品，获得市场的认可。无论是下半年宝山区销售金额TOP1的成绩，还是售楼部开放当天所引发的热潮都足以证明其项目在整个北中环所拥有的高热度。

保利·海上瑧悦售开当日实拍

风雅园林 高定珍物

尽管人们往往会对“第一”提出更高的要求，不过好在保利一贯的精工品质和产品口碑也经受住了这样的考验。

定位为高定东方雅宅的保利·海上瑧悦，可谓是为南大注入了极具东方美学的豪宅基因。尤其当我们走进项目实地探访，能够切实感受到保利作为央企排头兵的优秀产品打造力。项目在园林景观的打造上，整体以“上海园林之首”张园为蓝本，同时巧妙地融合了悦系产品礼序，将海派特色的东方美学演绎得淋漓尽致。

从“一进”门堂的大气尺度，到“二进”四水归堂的场景营造，到“三进”琉璃宝院的视觉呈现，再到“四进”碧波归苑和落英雅径、“五进”宅间花园的精致氛围…保利·海上瑧悦将东方美学充分融入产品，呈现出非常典雅贵气的视觉效果。同时保利还引入百吨极品黑山石，并挑选蟒水纹样与竹编纹理结合，形成极有标识感的海上瑧悦专属纹样，可以说每个细节都进行了精心的打造。

保利·海上瑧悦项目实拍

八大精工 奢宅质感

保利·海上瑧悦的样板间也有足够诚意。项目延续了保利华东区域提炼出的【八大模块】精装价值体系，通过精研生活的方方面面，最大限度打造出符合长久居住的东方美学产品。

如选型模块，精选方太高端三件套，解决油烟困扰，定制更适合东方家庭的幸福智慧厨房。

保利·海上瑧悦岛台收纳实拍

如收纳模块，设计了约2.8米超长玄关收纳柜，双面岛台收纳空间，瑧悦女神卫生间镜下收纳柜等多重收纳体系，极大满足了当代东方家庭的日常收纳需求；

保利·海上瑧悦玄关收纳实拍

保利·海上瑧悦女神卫生间镜下收纳柜

如外观模块，保利·海上瑧悦99㎡与130㎡背景墙分别采用“徽州印象”与“水墨丹青”为主题的岩板，凸显东方风雅。

保利·海上瑧悦样板实拍

总的来说，保利海上瑧悦示范区的打造不仅仅是一个简单的园林景观设计，更是一场关于东方美学的盛宴。它不仅展现了保利对于产品品质的追求，也体现了他们对于客户需求的深度洞察和尊重。

值得一提的是，在市场面临寒冬的情况下，保利去年凭借多个项目的亮眼成绩，在上海实现超550亿销售额，荣登2023上海房企全口径金额排行TOP2；而在2023中国房地产百强综合实力排行中更是夺得头筹。可以说作为央企龙头的保利，无论是在产品的认可度和品牌的信任度方面都做到了数一数二。

数据来源于克而瑞

中环金茂府

科技住宅，当仁不让

面对如此的潜力板块及激烈的竞争格局，金茂也选择“亮剑”：上海第五座金茂府，上海首个金茂府3.0作品将在这里亮相。要知道，南大智慧城的双TOD规划、地标性产业办公楼都聚焦在板块西侧。在地理位置上，金茂位则属于东北角边缘地带，而离15号线丰翔路地铁站有约1.8公里的路程，这个距离步行不太现实。

中环金茂府设计概念示意过程稿

不同于2.0产品的经典厚重，此次中环金茂府3.0产品审美更趋年轻化，风格较为现代简约，线条硬朗。

中环金茂府现场施工图

根据目前所能了解到的资料来看，中环金茂府将建设8幢16-17F的科技住宅，搭配金茂府系的科技系统，配备建面约1500㎡下沉式会所，涵盖泳池+健身房+水吧。而在户型上，中环金茂府推出了约100㎡三房两卫、约162㎡四房、约192㎡大四房、约222㎡奢侈270°观景四房等多个面积段产品。

华润·中环置地中心

科技住宅，全面升级

相比保利和金茂的宅地，华润的底牌则多了一张TOD。

去年10月24日，上海三批次下半场首日，华润置地以近70亿的总价摘得上海宝山区大场镇丰翔路地块（W12-1310单元07-01、36-01、37-01、40-01地块）。而更让人震惊的是，华润在拿地仅7小时后并公示项目规划。

中环置地中心示意图

华润地块案名中环置地中心，包括三块宅地和一块商办地块，是集购物中心、甲级办公、品质住区于一体的TOD综合体商业部分，大概率会推出华润“万象系”旗舰商业体，就像上海万象城综合体一样，华润到来必然会改善板块的商业格局。

中环置地中心效果图

产品方面，华润的户型预计以建面约99-175m²左右的3-4房为主，装标3000元/m²，房地联动价69000元/m²。

三大头部央企同台PK，其实很难去说谁更胜一筹，毕竟每家都各有所长。无论怎样竞争，对于南大板块的发展而言，他们都能够实质性的推动区域人居品质的升级，为上海在成为全球卓越城市的道路上，留下动人的一笔。