从百废待兴到全球第二大经济体，中国在过去70年的经济建设取得了巨大成就。在国力增强之余，中国的城镇化发展也在随之演进。

太平戴维斯中国近期重磅发布《“城”长焕新70年——中国城镇化发展专题报告》，将城镇化发展历程分为五大阶段，从多个维度梳理了过去70年来上海在宏观经济和城镇化领域的一系列变革与发展，并对未来发展趋势加以展望。

70年峥嵘岁月，上海发展之高速有如流云变幻。作为国内极具代表性的一线城市，其蝶变堪称新中国城市变迁、人口迁徙、社会发展的缩影。从纵横阡陌的农田到摩天楼集群一次次刷新天际线，上海通过城镇化的不断迭代升级交出了举世瞩目的“成绩单”。

太平戴维斯华东区董事长及中国商铺部主管朱兆荣表示：“1995年，在中国改革开放的第17年，太平戴维斯中国从上海起步，我们深感荣幸，见证了上海翻天覆地的城市发展和随之衍生的一系列变革，并深度参与到上海的城市建设工作中，与上海共‘城’长。”

1949-1977：新中国成立初期

新中国成立初始阶段，迅速恢复国民经济体系，为后续经济建设创造条件，成为首要任务。国家的发展中心从乡村转往城市，在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑，并且延伸现代道路的范围。

从新中国成立后个工人新村“曹杨新村”在上海诞生，以此为模板，工人新村在各地建成开花，正是政府以工业化带动发展之战略的实践探索。

1978-1987：改革开放

1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，改革开放释放了社会生产力，推动经济飞速发展。房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发，正式拉起发展大幕，各地的城镇化进程在此迈入新阶段。

城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展，土地有偿使用、土地使用权有偿转让等概念深刻影响到后续房地产市场发展。城市居民生活居住方式逐步转向住宅楼群，住宅小区的设计逐渐成为主流形态。

1988-1997：现代城市雏形

改革开放带来的利好正逐步显现。此十年间，国内生产总值以双位数的平均增速增长，国民生活质量不断提升，社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%，创下历史新高。

房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升，其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。上海城市面貌因产业结构的发展而出现了现代城市的雏形。

1993年，上海浦东新区正式成立，其发展模式成为城市城镇化发展的样本，时逢上海房地产的商业化发展处于起步阶段，两年后，太平戴维斯踏足上海，在如今的浦东自贸区注册，享受到浦东开放新高度释放的发展红利。

1998-2008：城区协调发展

包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点，也成为中国国民经济的新增长点。以上海为代表的一线城市房地产市场率先激活，开发商开始大量拿地并向周边城镇扩张。随着交通建设进一步完善，上海城市主干道升级为平面或高架高速路，地铁密度加大推动城市商业发展。

这一时期，购物中心逐渐取代百货成为主导商业类型——恒隆广场开业标志着中国首批奢华商业地标入市。同期新天地的打造焕新石库门历史建筑的商业活力，堪称“教科书”级的城市更新改造标杆。

太平戴维斯提供前期规划服务的中信泰富广场也是上海首批高端购物中心的代表。凭借对国内商业市场的精准预判，太平戴维斯助力中信泰富试水高端购物中心，这一大胆举措在金融风暴的余波下出人意料，事实证明这一创举颇具成效——为之后梅恒泰“金三角”聚合夯实基础，助力南京西路从中高档百货向荟萃的高端商业街区华丽转身。

太平戴维斯也紧握城市更新大潮的脉搏。作为353广场（现为上海悦荟广场）的改造顾问，为项目提供商场策划与招商服务，引入一系列国际品牌、重新定位、摆脱“百货百慕大”的困境，成为上海一批城市存量项目的更新案例。

随着中国加入WTO，开放政策吸引大量外企进驻上海，写字楼租赁需求日益攀升。由外资、港资开发商主导的高端甲级写字楼集中入市，空置率走低，租金大涨。核心商务区仍然承载大部分市场需求，例如淮海中路、南京西路、小陆家嘴板块；一部分核心区域需求外溢，包括大虹桥在内的新兴商务区开始“冒头”。

太平戴维斯通过资源导入，协助开发商在市场上找到适合发展的优质租户，实现共赢。90年代末，太平戴维斯作为金茂大厦的写字楼首席代理为项目带来优质租户。之后，太平戴维斯为“淮海高”——香港新世界、“虹桥高”——万都中心写字楼提供招商代理服务，赢得业界口碑。

同时上海楼市发展日趋成熟。高净值财富人群数量迅速累加催生出对高端住宅项目的需求。外资开发商通过精装修交付、高品质物业服务等大幅提升高端公寓品质。上海的高端住宅产品集中于核心区位，其中汤臣一品以11万每平米的单价划定了国内豪华公寓的标准。

2008-至今：融新创势

按购买力平价计算，中国在2014年即已成为全球经济体。随着经济总量扩大、增速放缓，传统制造业升级、经济结构转型成为新的发展方向。中国房地产市场从飞速发展步入成熟阶段——上海凭借日趋成熟的市场环境，成为投资者不可忽略的重要市场，城市发展重点也逐步转向。

相较十年前，上海商业存量大幅增加，房地产发展方针从增量开发转为存量升级，老旧商业的焕新重生提上日程，以上生新所、新世界为代表的新一代城市更新标志建筑成为客流密集的消费体验“打卡地”。同时，网上零售持续增长，消费者需求愈发多元。商场更加注重体验与互动，持续为消费者带来新意。

十年来，太平戴维斯积极参与上海众多改造或更新标杆项目的打造。例如将上汽工业用地转型为商业用地，成为沪上首批土地转性案例；为文化地标沪西工人文化宫提供项目升级调整与定位规划服务，保留项目原有公共属性的基础上，集中设置商业建筑，强化其复合功能，包含商业、办公、文化、体育及交通枢纽。

同时，太平戴维斯在零售物业运作中跳脱出传统思维，积极引入互动体验业态。作为“露露柠檬”（Lulu Lemon）的中国市场品牌代理，助力品牌进驻新天地和兴业太古汇，其休闲、时尚运动的理念融入线下活动，以品牌精神与消费者建立更紧密的互通互联。以及太平戴维斯协助大疆上海旗舰店落户新天地，将科技以艺术手法呈现，以全线产品展示为消费者打开通往未来之门。

上海写字楼开发加速，新兴商务区逐渐兴起，更多具有国际水准的高品质楼宇陆续建成。由于运营相对标准化，甲级写字楼逐渐成为境内外机构投资者密切关注的投资标的。

去年下半年至今，上海大宗交易市场持续活跃。太平戴维斯携手买卖双方——普洛斯和北控医疗健康，成功促成浦江云创商务园大宗投资交易。以及携手北京科技园建设（集团）股份有限公司与霸菱亚洲投资，完成中关村·虹桥创新中心写字楼项目交易。

这一时期，建筑技术与标准的显著进步使新建住房质量大为改善。购房者不再满足于基本的居住硬件，也关注项目的附加价值，进而衍生出对社区配套以及物业服务的追求。新建住宅特征更加多元化，除地段、景观等传统因素之外，人文资源、个性化建筑、室内设计、会所设施及定制物业服务都备受业主推崇。

展望：可持续发展

城镇化的发展一路充满了诸多探索和试验，从一个侧面见证了中国的渐进式改革历程。城市带动经济和社会发展，在新的数字时代依然如故。城镇化发展带动上海都市圈的扩容升级，从而使都市圈的空间结构更加合理、更加宜居、宜业。

在上海由爆发式增长向稳健的成熟市场转型过程中，政府及市民不仅关注城市经济发展、城乡协调水平，更日益注重城镇化推进中的环境保护、社会福利以及文化建设。新型城镇化与人的发展和谐统一，方可实现真正的可持续发展。

如今，上海的甲级写字楼标准不断提升，硬件已达到国际水准，技术加持更是加速了写字楼的迭代更新。技术演进的过程中，太平戴维斯积极参与绿色建筑理念的推广，为物业提供 LEED、WELL、Fitwel 等绿色建筑认证咨询服务。去年，太平戴维斯房地产物业及资产管理服务聚合移动化平台 Savills MDI 应运而生，将房地产科技、智慧物联、空气环境管理、智慧停车场充分联动，探索与智慧城市融合的无限可能。