买房的时候没有充分考虑就下定金，签了认购书，发现“这个房子我不喜欢”；房子是自己想买的，“我本来是不拒绝的”，结果后来又渗水、又裂缝、楼顶还不知道啥时候冒出个信号站；开发商延期交付，何处索赔……

买房这件事，一帆风顺那是极好的，万一遇上不可避免的大小纠纷，咋整？买房必知50事315特刊特邀上海建纬律师事务所陈兵律师为您支招。

查验身份 避免开发商规避自身风险

房地产营销多元化渠道时代，房产买卖不是那么简单。有开发商自己销售的；有委托专业的营销代理机构代销的；也有委托几家经纪公司同时销售的……

谁才是后拍板的人？这就需要购房者在购房过程中，查明销售人员正身，查证过程除了口头上的表明外，好能出具证明他们跟开发商之间关系的有效书面材料，以免后期产生纠纷的时候，开发商以销售人员不能代表其意思表示来推卸责任，将风险全部转嫁购房者自身。

把所有的承诺写进合同 抢占话语权

卖方市场下，一般开发商面对购房者时，是不同意修改其已拟定的合同条款，但是购房者如果确实对合同条款存在异议，或是开发商销售人员确实做出承诺的，购房者应该坚持要求将其写入条款里面，如果合同文本不能写入的，可以写一个补充说明。

如在查明身份的时候，可要求销售代理出示销售代理合同，表明销售人员和开发商的关系，规避开发商不认同销售人员的代理身份的风险；在购房下定前，若认购书条款对购房者非常不利，不签认购书反而对购房者有利；房屋按揭贷款未下来之前，在合同里补充“如果贷款批不下来，业主可以解除合同”等条款，规避购房者自身付款的违约责任……

“购房者在做出购房决定之前，应把开发商的口头承诺，和优惠条件等通过书面协议的方式确定下来，否则不要轻易的签订认购书，付定金，或者付首付款。”陈兵律师提醒到。

巧用验房报告 保障自身权益

新房交付时带着验房机构去验房，主要是把验出的问题交付开发商进行整改，这个是非常关键的。那么如何选择验房机构？又要什么时候去验房呢？验房中需要注意哪些问题呢？

怎么选择验房机构？

，这个机构首先是合法成立的，具有比较专业资质的验房队伍，有专业水平的验房人员，这个是首先要考虑的。

第二，要考虑它好是具有司法鉴定资质，如果说到法院作为证据使用的话，法院是不认可不具有司法鉴定机构的鉴定报告的。

第三，我们认为验房过程中，好是有两位验房专业人员参与的。

当然在实际操作中，作为没有话语权的小业主，往往必须先收房，再验房，验出质量问题，多开发商就承担一个维修责任，还有可能根据合同的约定连补偿都没有。预售合同里有一个条款主要是针对房屋质量问题的处理，主要内容是如果发生质量问题，维修的，开发商应该支付购房者多少补偿，这个条款有关补偿金额，往往被开发商设定为零。

业主维权！帖子论坛OR律师？

没有十全十美的房子，在“爱屋”出现问题的时候，应该业主群体集聚售楼处维权？还是拿起法律手段，保障自身利益？

判断问题属性，促使利益大化。“业主入住之后遇到房屋小问题，请律师成本高、时间长、不能立刻得到解决，或是买的房子价格下跌等这种律师也没办法解决，可以直接跟开发商反映，要求开发商立即处理。但是如果说问题比较严重的，就可以通过法律途径维权。”陈律师表示。

辨明有效证据 以证据说话

现在录音证据是具有证据效力的，而且是非常有效的一种证据方式，除非是这个证据是严重侵犯个人隐私的，如录音录像在人家家里偷偷装一个摄像头等这种侵犯隐私、违法犯罪，那么这个证据是无效的，一般的录音证据，只要不侵害他人权益，都是有效的。

经典“案情”再现 以“案”说理

一、定金可以退?在认购书环节反转！

事由：当事人（M某），新上海人，在上海宝山区有一套房子，为结婚改善，在限购前提下，准备出掉此套房源，换购一套新房，在某拥有一手代理的中介门店做出“可以先定下新房，确保可以迅速卖掉原有那套”的承诺后，跟随该中介看中某知名楼盘，并签了认购书，承诺不在限购之列等的承诺书（手忙脚乱之下签订，M某自己都不知道签了什么），并预付10万元定金，后来因限购，没买成，M某就要求开发商退还定金，但开发商以没有去签合同为由，预没收当事人10万元定金。

论点：，开发商明知道M某是被限购的，还要求M某签认购书；第二，开发商的销售代理商的承诺没有做到；第三，谈有关限购违约金合同条款的时，双方无法协商一致。

处理步奏：

1、固定证据。在开发商售楼处与中介代理一起，现场录下中介口头承诺。

2、确认中介一手代理身份。中介是开发商的一手代理，不只是中介，名片上清清楚楚说是某某楼盘的营销代理，可以认为该中介是代表开发商的，所表述的是开发商意见，开发商不承认也是属于法律上的表见代理。

3、梳理合同漏洞。新版本合同里面，关于限购的两个条款是附在后面的，条购房者承诺自己不在限购之列，如果限购，自己承担一切责任，而关于这个违约责任里的条款恰恰是空白的，等于说当时虽然认购书上说，小业主都看了合同条款，不能再以预售合同里合同条款的不认同为要求不签合同，但违约金这一块是空白的，就有谈判的余地。

法院判决：开发商明知道M某被限购，还跟他签认购书，收定金，有错；M某也有过错，明知自己被限购，还去买房，虽然他不太懂，但还是过错；双方均有过错，不适用定金法则，认购书解除，返还10万元定金。

制胜法宝：录音、名片、有漏洞的合同

二、“豆渣”楼盘 业主自掏腰包维修反被告？

事由：业主（A某）在浦东花了两千万购得一栋独栋别墅，但是，入住之后发现漏水等很多质量问题，到物业处报修无果后，自掏腰包在外面聘请了专业的维修队伍，维修完成之后没有立即要求开发商承担这个赔偿的责任，只是跟物业沟通了“用物业费抵开发商赔偿”的事情，历时两年之久，A某收到传票索要物业费。

法院判决：败诉。物业费和开发商是两件事情，必须支付物业费。

“血”的教训：

1、A某没有保存自己报修记录，缺少付款凭证和材料，包括自己付钱维修的。

2、时间又过了两年，超过了诉讼时效。