上海二手房市场成交开始高涨。据统计上海二手住宅市场的成交量继续保持涨势。上海二手房市场这么热火交易量在高涨那么上海二手房交易流程是怎样的呢?

一、二手房交易前的风险考虑

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患约定好违约赔偿责任并在能够办理过户手续时尽快办理避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续选择专业人士提供法律意见再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况到现场看房并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易建议城镇居民不要购买这类房屋此种房屋交易不受法律保护。

二、上海二手房交易流程

 (1)买卖双方建立信息沟通渠道买方了解房屋整体现状及产权状况要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法可以上市交易买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买 卖契约)。买卖双方通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后管理部门要查验有关证件审查产权对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请禁止上市交易。

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后交易材料移送到发证部门买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续银行审核买方的资信对双方欲交易的房屋进行评估以确定买方的贷款额度然后批准买方的贷款待双方完成产权登记变更买方领取房屋所有权证后银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。