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[摘要] 在上海二手房过户交易过程，大多数买房者都会关注房屋价格、房型结构和物业管理等方面的问题，但对买卖过程中所涉及到的法律风险点却关注不够，甚至没有概念。在大多数上海二手房过户买卖纠纷中，交易环节是纠纷的高发地带。为轻松置业，降低交易过程中的法律风险，需要了解和掌握交易注意事项。
在上海二手房过户交易过程，大多数买房者都会关注房屋价格、房型结构和物业管理等方面的问题，但对买卖过程中所涉及到的法律风险点却关注不够，甚至没有概念。在大多数上海二手房过户买卖纠纷中，交易环节是纠纷的高发地带。为轻松置业，降低交易过程中的法律风险，需要了解和掌握交易注意事项。
为此，上海专业房产律师—王扬律师以专业的视角，将二手房买卖过程中高发的法律风险点一一列明。
一、房屋的产权状况
买方一定要卖方提供房地产权证原件，或委托专业房产律师事前调查。要重点关注：产权人姓名、房屋面积大小、是否有抵押、是否存在司法查封等影响交易的情况。还需要查验全部产权人的身份证原件，并留存复印件。如果产权人中有未成年人，则需要查看户口簿和其本人的出生证。
二、房屋是否有银行贷款未还清
如果房屋还有银行贷款没有还清，那么在交易过户之前，上家需要将该房屋内的抵押情况予以注销。这就涉及到上家与银行预约还贷并将注销抵押所需的全部书面材料送至交易中心实际操作注销。上海各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等。因此，买家需要大致计算上家预约还贷所需的时间，做到心中有数。必要时，应当要求在居间协议或草签的买卖合同中对此做出明确约定。
三、按揭贷款审批程序
买家全款购房的情况并不多见，大多买家需要向银行申请贷款。因此，买家需要熟悉申请银行贷款的政策、流程，以及所需的文件等。有不少买家总是把申请贷款一事草草交给中介公司，殊不知，不少中介公司对于贷款环节向买家所做的承诺往往与实际情况不一致，而到最后，还是买家自己承担相应的法律责任。如，中介公司为了揽下居间业务，往往在一开始向买家口头承诺贷款的成数，审批下来的时间等，也由此造成了许多纠纷的发生。如中介承诺，买家可要求将承诺写入居间合同，并约定相应的法律责任。
四、交易过户所需缴纳的税费
二手房交易过户时，卖家和买家需要按照国家规定，各自缴纳相应的税费，如卖家需缴纳营业税、个人所得税，买家需要缴纳契税等。而且有关交易的税费问题，国家经常出台新规，使交易的税费有相应的变化。这些也需要在交易前做到心中有数。
五、卖家户口的迁出
首先要确认卖家户口是否在房屋处，是否还有其他人的户口，有的话，应当与卖家明确约定户口迁出的具体时间，以及未迁出应当承担的违约责任，并写入买卖合同条款中。
上海专业房产律师—王扬律师，以认真、负责的专业态度，可为卖家、买家在等屋交易过程中，提供专业法律服务，确保交易顺利安全。
二手房买卖
根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。
为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。
二手房的税费
契税
符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
根据税法，买房人在第二次购买商品房且面积高于144平米(不含144平米)时，按成交价的3.00%计税.
印花税
买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
营业税
购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
城建税
营业税的7%
教育费附加税
营业税的3%
个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。
二手房交易流程
步骤一：查册买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局查册。
步骤二：签约
双方达成一致意见，签订《房屋买卖合约》。
步骤三：晒图、递件
晒图资料：提供房地产证原件。
递件资料：包括1、买卖双方身份证复印件(需原件校对);2、房产证(共有证)原件;3、房地产转移登记申请表;4、《房地产买卖合同》。
步骤四：查税
包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加税、个人所得税等。
步骤五：交税、过户
步骤六：办房产证、收楼。领取房产证、办理售楼手续。
二手房转让合同样本
甲方(转让方)：
身份证号码：
地址：
电话：
乙方(受让方)：
身份证号码：
居住地址：
电话：
根据国家法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：
条 买卖房地产情况
甲方拟将位于 的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。
该房地产【共用】【自用】土地使用权面积为 平方米，土地使用权类型为 ，房屋建筑面积为 平方米，其中【套内】【整层内】的建筑面积为 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为 平方米(以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准)。该房地产甲方于 年 月 日向申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为 ，房地产权共有(用)证号码为 。
第二条 买卖房地产价格、付款方式甲、乙双方议定该房地产交易总金额为( 币) 元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金(币) 元整。
乙方于 年 月 日前支付期房款( 币) 元整。
乙方于 年 月 日前支付第二期房款( 币) 元整。
最后一期付款( 币) 元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：【现金】【支票】【汇款】。
第三条 登记过户手续办理
本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料 到办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。
第四条 房地产交接
双方同意于 年 月 日由甲方将该房地产交付给乙方使用。
第五条 权利保证约定
甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第六条 违约责任
甲方决定中途不卖及15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方( 币) 元整的违约金。
乙方决定中途不买及15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方( 币) 元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。
第七条 税务承担
办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。
第八条 合同争议的解决方法
本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第 种方式解决：
1、提交 仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第九条 合同未尽事宜处置及生效
本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议(附件二)，刊、充协议与本合同具有同等法律效力。
第十条 本合同保存
本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：
委托代理人(签字)： 委托代理人(签字)：
签订地点： 签订地点：
年____月____日 年____月____日
附件
附件一：房屋平面图(与《房地产权证》记载的一致)(略)
附件二：合同补充协议(略)
说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，乙方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。
2、本合同所称房地产是指单位和个人拥有完全产权，领取了房地产管理部门核发的《房地产权证》的房屋及其所占用的土地使用权。
3、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关证书、证明文件。
6、该合同文本仅限于二手房买卖使用。
注：此新闻为搜房网资料，并非目前及时信息。
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