二手房买卖，被市场炒得热火朝天。但未必参与买卖的双方都知道其中还有一定的限制，如期房不能进行交易。倘若买卖双方签订了这样的二手房交易协议，对买卖双方来说是否有效呢？其实2004年，上海就出台了有关期房转让的相关规定：《关于预售商品房转让问题的决定》，决定从2004年4月26日起正式实行“期房限转”制度。

日前，静安(社区网论坛商铺)法院审结一起这样的案件，判决认定期房《售房定金协议书》有效，由被告胡某双倍返还张先生定金2万元。

房主出尔反尔

坐落在西苏州路某号的商品房，是胡某所预购房屋。2004年6月20日，胡某准备抛售掉该房屋，经上海一家房屋中介公司居间介绍，与欲购买者张先生签订了《售房定金协议书》，并支付定金1万元定购该房屋，双方约定房屋售价为106万元，于3天后再签订房屋买卖合同。届时，因胡某尚未取得房屋权利证书，要签的买卖合同只能“搁浅”。时隔一个月，胡某取得了该房屋的权利证书，却通知张先生表示不再履行双方的签订买卖合同，还愿意退还定金1万元。

作为张先生对胡某这种出尔反尔的做法，表示极大的愤慨，认为不能因社会上二手房价格上涨，就断然毁约而拒绝交易。今年8月中旬，张先生一纸诉状把胡某告上了法院，他说作为双方所签的协议书，应具有约束力。依据法律上的定金罚则要求双倍返还定金2万元。

双倍返还定金

胡某则辩称，签订售房定金协议时，并不知道期房不能进行交易这一政策。而是在3天之后约定签订买卖合同时，中介公司才提出没有产权证书，即使签订买卖合同也为无效。声称《售房定金协议书》是无效的，根本不能履行，遂于当日向张先生提出退还定金，解除合约。现在既然告到法庭上，还是表态愿意返还1万元定金，但不同意双倍返还定金。

法院经过审理认为，双方所签的《售房定金协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容并未违反法律规定，该协议合法有效，双方均应诚信履行。按协议约定，双方应在2004年6月23日签订房屋买卖合同，但当时胡某没有取得房屋权利证书未为之，双方也未因此解除《售房定金协议书》，作为该协议继续有效。之后，胡某获得了房屋权利证书，可以满足签订房屋买卖合同时，胡某却拒绝履行协议构成了违约。而胡某辩称在6月23日即向对方提出解除协议，退还定金，未向法院提供相关的证据，遂法院作出一审判决双倍返还定金2万元。

法官点评

期房不能转让买卖，这是一种政策规定。实行这一规定的目的，是扼制二手房市场日益飞涨的房价，是一种给房产市场降温的措施。要知道，这一种规定并不是法律或行政法规的强制性规定。既然不能成为强制性，那么也就不能成为合同无效的依据。

二手房市场价格涨涨跌跌，本身就有着多种因素。既有市场总供给量的影响，又有市民购买力、银行升降利息等影响。

那么，作为房屋产权人，一旦决定了要抛出；或者欲购买房屋人决定要购买后，就必须严格按照买卖双方所签的协议来履行，不然就要承担相应的法律后果。