上海最有魅力的地方就是在于他的变，离开一阵子再回来总能感受到他的变化，另外有趣的是，你总能从蛛丝马迹中寻找到他变化的原因和逻辑。这就是这个城市吸引人的地方，不依靠外来，没那么多政策利好，就靠着人的驱动，在一点点把这个城市变的越来越好

因为看一个城市看得多了，总能发现一些有趣的现象，而这一次想和大家聊得，或许是大家很关心的，对于上海下一轮的腾飞。因为不依赖外力不需要利好，很多蛛丝马迹就有理可循

和大家分享一些我的观点，上海的下一轮彻底引爆的时间点会是2020年，而这核心是因为城市内在不可阻挡的驱动力

如果说为什么是这个时间点，要从一段不太长的历史开始说起

上海最辉煌的时候，毫无疑问是来自90年代

1992年邓小平南巡讲话为标志浦东大开发拉开了序幕，陆家嘴的规划落地从此以后见证了CBD落地的可能，从此成为其他所有城市CBD规划参考的模板

而此时的上海发展的不仅仅的是陆家嘴，在这个时期“规划先行、以交通带开发、以开发带发展”的思路贯彻始终，而这一切的起步是以轨道交通和高架路的修建为代表。

内环线、南北高架、延安路高架和地铁1、2号线的这一轮修建，改变的是激活上海市中心各个独立的区，从此以后上海拥有环线概念，整合后的内环成为市中心的定义

速度是上海最快的特征，没几年后，内环内发展完成，上海开始往外快速扩容

最典型的案例就是莘庄，一号线的带动激活了当初看似孤立且远离中心城区的莘庄，从此以后

而5年之后，上海的新一轮动力来自片区格局的提升

此时的上海想到的是扩容，内环的成熟以及地铁带动下近郊模式的发展，上海急切需要副中心进行串联，核心区带动副中心再带动近郊，这样的上海发展结构是比较均衡的

2006年上海决定发展“四大城市副中心”——徐汇、江湾-五角场、真如和花木。从补点来看张力十足，覆盖了整个上海的每个角落。徐家汇是成功的，五角场已经差不多也算成了

当然，上海依然想再发展，这时候内环、中环甚至外环发展的已经相对完善了，此时的上海想的是更大

所以后来就有了一城九镇的规划，在郊区规划10个新城，用来分担市中心的压力，也是带动郊区的发展，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面

这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。

而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一箭N个雕啊

但是后面的发展稍微有点微妙

伴随着规划的落地，后面的人口也开始迁移

绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加，很明显的看到，因为卫星城的规划，大量的人口开始外移

我们不得不钦佩政府强大的执行能力。在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。

但是人口流动之后，是否换来了卫星城的独立运行呢

从大数据来看，我们发现了这样的人口流动方式

这是测算了交通刷卡的数据，从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心。

我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊

其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果，在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效的实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白

所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公

所以基于这样的现象，很长一段时间郊区的发展变成了潮汐城：晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。

而且另外一个维度来说，也导致了工作效率的降低：大量的人把时间投入到交通上，而不是投入在创造价值上

另外还有一个核心问题，就是哪怕是在郊区居住，基础配套的跟进也比想象中慢

两张对比图已经非常明显了，政府已经做了非常明显的政策倾向，在外围规划了足够多的医疗卫生用地，但医疗从业人员的分布重点依然集中在市中心，也就是说郊区的医疗配套还需要一段时间发展才能够解决

同理教育配套也是这样的问题。所以对于郊区的发展其实需要很长一段时间的发展，而当下已经产生了工作效率低下等相关负作用

当然，上海的伟大就在于，面对问题，其实已经找到了解决的办法

所有人都看到了，一个城市的经济发展，在于他的协作和高效，换句话来说相对紧凑的工作联动对于城市的发展是有很大帮助的。

这个大方向我认为其实在2010年就已经有了构想，但是并没有对外宣扬，因为上海在等一个时间

首先，2010年之后，郊区位置有大量的土地出让，这些土地的出让需要落地，需要运营，需要成熟。

另外，在2010年就实施旧城改造升级也存在大量的难度，这一块是非常庞大复杂的工作

而我把时间点设置在2020年的原因是，大家可以看一下现在上海的可开发土地

上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）

上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。根据当下的土地出让，到2020年之前，上海的郊区土地存量降低，在郊区没有足够土地的前提下，为了保证财政收入，政府才有动力开启市中心拆迁工作

并且在很早之前就明确，未来的建设用地0增长，所以换句话来说，以后的城市发展一定是来自于老地的重复开发

而且我们也开始具体落地的动作也是如此

旧城改造的动作比想象中的大很多，旧城改造的周期在3-5年左右

并且在十三五规划的具体细节来看

从现在开始供应量开始增大，不论是租赁用房还是商品房都是如此，这也代表着旧城改造进入实质性阶段，土地进入循环开发的周期

所有证据都暗合2020年之后上海将进入一个新的元年，一种新的城市发展模式

所以2020年是上海彻底腾飞的一年，城市焦点回归市中心，城市经济也会因为高效集约产生更多的产能和GDP。

所以其实城市发展的用意已经非常明显了，2020年之前在经历转型发展的时间，通过这段时间的发展，上海核心区位会爆发出巨大的能量

而这个核心区位具体怎么界定，很显然看如今的土地出让就可以知道，因为现在的土地出让，伴随着开发和运营，面世的时间刚好就是2020年

而如今土地出让最密集的就是租赁用地了，我们来看下他们的区位

这是给到上海地产集团最近2个月的用地，清一色的都是城市核心区位，所以毫无疑问，中环之内，甚至内环一圈会是城市激发能量的环线位置

好，最后一个核心问题，哪种片区开发版本最能够爆发价值

毕竟中环之内也算不大不小的区域，对于片区的开发，有几种典型的模式，比如说过去90年代那种推翻重来的模式，或者类似于世博片区平地兴建的模式

但其实两种模式都没有程度的发挥版块价值，平地新建在上海核心区已经不常见，推翻重来很大程度上也忽略了版块过去的历史沉淀

而结合的的，毫无疑问是这两种的综合版本，又有历史沉淀又能在规划上放开手脚，而且需要在相对市中心的位置享受未来上海引爆的红利

这样的版块在上海不多，几乎可以说是屈指可数，而一个名正言顺的差不多就是

徐汇滨江和上海所有滨江段是不一样，外滩是历史的，陆家嘴是国际的，而徐汇滨江是少有的可以将过去和未来结合的非常好的板块

上海港座水陆联运码头——北票码头就来自于此

当初码头的很多设施在如今都有很好的保留，不少已经改建为美术馆

另外一个维度上来看

毫无疑问，从整个版块气质来看，这里是的土壤，而且还有上海最金贵的黄浦江

总用地约140公顷，其中：公共绿地约36公顷；城市道路用地约36公顷；可开发用地面积约65公顷；总建筑面积约195万平方米，开发用地的平均容积率约3.0。

西岸在开发打造之初就将艺术的基因融入板块建设。坚持 “规划引领、文化先导、生态优先、科创主导” 的总体开发思路，在深化艺术、传媒产业的同时加强金融、航空、 人工智能等其他产业的发展， 形成产业聚集效应。

未来还会构建梦想巨蛋、梦想剧场等六种剧场，打造亚洲规模文化剧场群落

结合目前整个一块的滨江运动休闲区，未来西岸将会成为上海备文化艺术气息的区域，很好的将历史文化进行浓缩和传承

徐汇滨江的住宅土地供给是非常非常吝啬，这也是整个西岸规划中的高明之处，政府没有短浅的去卖地，而是整体发展性前瞻性的去珍视一块土地的潜质。

整合片区的能级扩容和提升都已经赫然展开在眼前

整个滨江带呈现合理有序高效的空间规划模式，毫无疑问是我未来上海市中心领域里最看好的板块之一

实际上，比之板块发展更加令人兴奋的是：在这样文化艺术气息浓郁、的徐汇滨江，本以为住宅面积已经开发殆尽，这个片区内竟然还有一处滨江项目

南面黄浦江，与前滩国际商务区隔江相望；西接植物园，享市中心的绿化公园。同时，植物园、滨江公园及前滩滨江公园三公园合围，占据徐汇滨江“自然体验区”核心位置，择址优越性不言而喻。

而这个项目的开发商——上海衡源，是源自上海本土的开发商，对上海这座城市怀有深厚的情感与责任。即使在楼市限价的大背景下，本着对这块土地的尊重，邀请了海德公园一号的主创设计师、香格里拉酒店御用声学顾问等国内外著名团队参与项目。

与此同时，正携手先锋建筑师/艺术家李鼐含，打造与徐汇滨江文化气质相符的一座艺术空间——“西岸衡源艺术空间”。在此，将汇集生活艺术主题展、艺术咖啡体验、私人派对定制等内容，让人们尽情享受西岸的国际滨水生活方式。

这样的项目作为地产人的我之前都不得而知，可见这个项目沉淀了多少时间，和整个徐汇滨江一起厚积薄发

上海正在规划自己的下一轮引爆点，时间点就押宝在2020年，红利崛起的地方一定是来自市中心，毫无疑问徐汇滨江是的蓝本，而衡源西岸壹号则是的载体